A cidade responsiva aprende com sua história: sobre o preço de aluguel de lojas e salas corporativas

Dependência de caminho é um conceito que pode ser conhecido em artigos sobre sistemas complexos. A ideia é que o desenvolvimento futuro de uma cidade depende daquilo que aconteceu com ela no passado até chegar ao que é hoje. Por exemplo, duas cidades com a mesma população e os mesmos indicadores socioeconômicos podem reagir de forma muito diferente a um mesmo evento se uma delas já viveu algo parecido e aprendeu a lidar com isso, e a outra não.

Esse conceito pode ser lembrado ao olhar os resultados iniciais do monitoramento do aluguel de lojas e salas corporativas nas capitais brasileiras que adicionamos recentemente no Observatório de Indicadores Urbanos e que estão apresentados no gráfico abaixo. Em tal análise, os valores acompanham a última atualização do Indicador de Acesso Habitacional, sinalizando que, onde é caro morar, o aluguel comercial também tende a ser mais alto.

Até aí, o que se revela é um comportamento esperado. Mas, apesar dessa proximidade de preços entre os usos residenciais e comerciais ser o esperado, surgiram da nossa análise outros aspectos surpreendentes, cuja razão de ocorrência ainda estamos tentando entender. O principal é que, ao comparar o aluguel comercial com a renda domiciliar de cada cidade, observamos que, quanto maior a renda da capital, mais barata tende a ser a sala corporativa em relação à loja. Ou seja, dividindo o aluguel mediano das salas pelo das lojas, as capitais de maior renda são justamente aquelas em que a loja custa mais que o escritório. Essa correlação é representada no gráfico abaixo, em que a renda domiciliar média de cada cidade é apresentada no eixo horizontal, enquanto a razão entre o preço de salas e lojas é mostrado no eixo vertical.

A causa disso ainda é incerta. Mas podemos entender, em um primeiro momento, que cidades como Porto Alegre, Curitiba, Belo Horizonte e mesmo o Rio de Janeiro têm um passado de construção de edifícios corporativos, erguidos para acompanhar o crescimento econômico das décadas anteriores, e hoje carregam um amplo estoque de salas antigas. Seja por questões econômicas, pela tecnologia digital ou por mudanças de comportamento no mundo pós-pandemia, a demanda por elas diminuiu. Com a oferta já construída, o preço da sala caiu em relação ao da loja.

Nessa leitura, o preço de hoje carrega a trajetória do passado de cada cidade, por isso a lembrança da tal “dependência de caminho” mencionada no início do texto. No caso das lojas, sobretudo nos centros das grandes cidades, há uma margem maior para elas se reinventarem e fazerem valer o fator locacional. Até porque é comum que essas lojas estejam situadas em locais com alto fluxo de pessoas ou veículos, aspecto que sempre tende a ser útil para algum uso urbano e, portanto, com maior probabilidade de manter algum tipo de valorização e adaptar-se de tempos em tempos. 

Ainda assim, seu preço também aprende com o tempo e atende a efeitos causais, o que também pode significar uma variação negativa, como nos casos de São Paulo e Brasília, que fogem do comportamento mencionado anteriormente: mesmo tendo altas rendas domiciliares médias, em ambas a sala ainda custa mais que a loja. O papel de centro econômico e de centro político provavelmente sustenta uma maior demanda por escritórios, contribuindo para manter os preços elevados.

Costumamos dizer que a cidade responsiva aprende com seu território, e o que vemos aqui é esse comportamento de aprendizado revelado nos aluguéis de lojas e salas comerciais, a partir da história de ocupação da cidade, de forma cumulativa, e conforme sua vocação predominante.

Guilherme Dalcin e Luciana Fonseca

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.