O CA infinito pode ser um caminho alternativo ao tombamento

Não é de hoje que o bairro paulistano de Pinheiros, Zona Oeste, está no centro das discussões do urbanismo em São Paulo devido a um novo processo de verticalização e à reação de movimentos NIMBY. As últimas revisões das leis do Plano Diretor e do Zoneamento estabeleceram diretrizes de maior adensamento dos eixos de transporte, o que tem suscitado polêmicas diversas por conta do crescimento de novos empreendimentos imobiliários.

A Avenida Rebouças, uma conexão importante do Centro com a Marginal Pinheiros, tornou-se eixo pela Linha 4 – Amarela do Metrô e o corredor de ônibus, mas com uma divisão bem particular do espaço: o lado de Pinheiros foi demarcado para adensamento enquanto o lado Jardins segue intacto como Zona Exclusivamente Residencial e tombado pelos órgãos municipal e estadual de patrimônio histórico.

Associações de moradores vêm se manifestando contra as revisões urbanísticas que buscam rever os usos e modos de ocupação do solo desse eixo, que teve sua produção imobiliária dinamizada para substituir imóveis subutilizados em grandes empreendimentos de uso misto.

A região tem grandes extensões com limitações à construção de edifícios altos e mudança de uso, como é o caso dos bairros Jardins, Pacaembu (tombado), Sumaré e Alto de Pinheiros, demarcados como Zona Exclusivamente Residencial (ZER). Além disso, a intensa verticalização de outros momentos no entorno da Avenida Paulista, Cerqueira César/Jardim Paulista, também contribui para a escassez de terrenos para incorporação.

Os recentes pedidos de tombamentos acolhidos pelo Conselho Municipal de Preservação de São Paulo (Conpresp) foram concentrados em um único estudo para o Departamento Histórico (DPH), contando com uma série de imóveis no bairro Pinheiros, o que despertou atenção do setor privado, que começou a mensurar os impactos negativos nos investimentos em curso.

Não é nenhuma novidade o impasse entre o setor imobiliário e os grupos preservacionistas, como também não é só em São Paulo que isso ocorre. Durante anos, se discutiu em Porto Alegre o processo de tombamento de 5 mil imóveis no bairro Petrópolis. O argumento é o mesmo, sempre: as novas construções de edifícios, normalmente mais altas que a vizinhança, são culpabilizadas por descaracterizar a ambiência que está na memória das pessoas que vivem no bairro.

O que chama atenção é que mais uma vez a saída para a manutenção do caráter de uma região é o tombamento. Enquanto o problema central não é discutido, ou passa, digamos, despercebido: a distribuição de índices construtivos.

É muito questionado o atual Coeficiente de Aproveitamento (CA) das áreas passíveis de adensamento, em especial nos eixos de transporte como estratégia de maior preservação dos “miolos de bairros”. Contudo, como apontou Anthony Ling, não há estudos técnicos e metodológicos que expliquem os motivos por trás das definições de tais parâmetros e a saída pode estar, justamente, em onde alocar mais potenciais construtivos.

Além dos empregos e toda a relevância do mercado imobiliário e da construção civil na economia, já é senso comum que adensar construtivamente é dar oportunidade para mais adensamento populacional, ofertando mais unidades residenciais, o que reduz deslocamentos e pode tornar os preços mais acessíveis.

Então, por que não se escolhem áreas, possivelmente os eixos, em que se permita um CA infinito no local? Ou um valor que seja 10, 15 ou 20 vezes mais alto que o número comum no restante do bairro para que, de fato, haja uma diferença considerável entre os coeficientes de aproveitamento, induzindo a procura de adensamento para essas áreas específicas. 

A resultante dessa estratégia poderia desviar o foco do “perverso” mercado imobiliário dos “miolos” dos bairros. A demanda seria capaz de ser atendida nas quadras de grandes potenciais construtivos e a ambiência do bairro, em grande parcela, preservada sem a necessidade das velhas e conhecidas tentativas de tombamento de casas para evitar a verticalização.

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.