Eliminação do zoneamento entre atividades residenciais e comerciais | Guia de Gestão Urbana

Os planos e regulações urbanas no Brasil atualmente estabelecem zoneamento para diferentes atividades na cidade. Muitas regiões residenciais mantêm essa característica não pela ausência de demanda por atividades comerciais, culturais ou até mesmo industriais de pequeno porte dentro da região, mas por existirem regulamentações que impedem que tais atividades se estabeleçam. Em outros casos, atividades comerciais existem em tais regiões, mas não são formalmente reconhecidas pelas prefeituras, como ocorreu com dois bairros de São Paulo. O conjunto habitacional Cidade Tiradentes, um dos maiores da América do Sul e que estava classificado como Zona Especial de Interesse Social, buscava alteração para Zona Mista de Interesse Social, possibilitando a formalização de um comércio já existente. Já a região do Jardins, zoneada como Zona Estritamente Residencial, sofre pressão dos moradores para, ao contrário do que ocorre em Cidade Tiradentes, impedir a formalização do comércio na revisão do novo Plano Diretor.

O zoneamento que define usos específicos para diversas áreas da cidade surgiu como uma resposta à cidade industrial que era considerada “precária” e “bagunçada” por diversos expoentes do planejamento urbano na virada do século XIX para o século XX. Desejava-se colocar ordem na ocupação urbana, separando o uso residencial dos usos comercial e industrial, a fim de promover a necessária “higienização” das áreas em que as pessoas moravam, relegando as externalidades negativas dos outros usos às áreas destinadas especificamente para eles.

Tais ideias moldaram paradigmas de planejamento que levaram o conceito de zoneamento ao extremo e influenciaram fortemente o planejamento urbano brasileiro. O primeiro deles, a cidade-jardim, idealizava o desenvolvimento de bairros-cidade residenciais de baixa densidade conectados a um grande centro urbano. A cidade moderna do arquiteto urbanista Le Corbusier propunha imensos blocos habitacionais separados entre si, imaginando que a área pública entre eles poderia ser amplamente usada para atividades recreativas. Ambos os modelos pregavam a exclusividade de zonas residenciais e foram aplicados em diversos contextos do planejamento urbano global. A cidade-jardim norteou, por exemplo, o desenvolvimento urbano norte-americano, ilustrado pelos infinitos subúrbios horizontais, e bairros planejados no Brasil. Já as ideias de Le Corbusier foram modelo para Brasília, que ergueu imensos blocos nas superquadras residenciais.

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Faz-se necessário, portanto, eliminar as restrições de uso associadas ao zoneamento para gerar bairros diversificados, com comércios e serviços que atendam à demanda das residências, promovendo, como consequência, vitalidade nas ruas adjacentes.

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As consequências de tal planejamento são vazios de baixa densidade demográfica, sem a necessária provisão de comércios e serviços para atender a esses bairros, que dependem de bairros adjacentes. Assim, apesar de existir forte demanda por esses serviços, as legislações municipais não permitem a instalação de atividades comerciais. Os bairros, então, tornam-se monofuncionais, com ruas vazias, inseguras e que incentivam o uso desenfreado do automóvel para acesso às necessidades mais básicas, como uma ida à padaria ou à farmácia.

Faz-se necessário, portanto, eliminar as restrições de uso associadas ao zoneamento para gerar bairros diversificados, com comércios e serviços que atendam à demanda das residências, promovendo, como consequência, vitalidade nas ruas adjacentes. A conexão social que Jane Jacobs chamou de “balé da rua” exige a valorização do conhecimento local de comerciantes e moradores para responder adequadamente às demandas da cidade, sempre num ambiente com diversidade de usos e tipologias.

Tal eliminação não restringe em nível municipal a construção de loteamentos ou condomínios planejados monofuncionais para atender à demanda da população. A coordenação para viabilizar tal resultado urbano deve ocorrer em nível privado e local, entre condôminos e proprietários que busquem características específicas.

Nas cidades dinâmicas, o preço e a acessibilidade de cada terreno são mecanismos naturais de zoneamento de atividades. Altos valores imobiliários e ruas estreitas, por exemplo, impedem a implementação de atividades que exigem uso intensivo de área e acessibilidade à redes logísticas, como grandes centros de distribuição e atividades industriais intensivas.

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