Podcast Mamilos | Crise habitacional

Semana passada tive a oportunidade de participar do podcast Mamilos, do B9, que trazia como pauta a crise habitacional no Brasil. Agradeço as anfitriãs Juliana Wallauer e Cris Bartis pelo convite e as parabenizo pela edição, que cumpre o papel importante de trazer à tona um dos assuntos mais importantes no debate sobre urbanismo no Brasil.

Ouça:

Minha participação, gravada à distância e inserida ao final da gravação, tinha como objetivo acrescentar uma voz dissonante ao debate anterior, que havia apresentado pouca divergência de ideias em como solucionar o déficit. A impressão que tive foi a de que os participantes giraram em torno de soluções às consequências do déficit habitacional, e não às suas causas. Em determinado ponto do podcast, o urbanista convidado João Sette comenta de forma implícita que déficit habitacional é praticamente um dado da realidade de uma cidade economicamente importante como São Paulo, tanto em períodos de crescimento como em períodos de crise. Como minha participação foi gravada sem que eu tivesse ouvido ao debate completo anteriormente, meu comentário acabou focando em maneiras de resolver o problema, visto que não são todas as cidades grandes que possuem um déficit tão agudo, nem que resultam ao poder público para mitigá-lo. As anfitriãs do podcast sugeriram que este foi o primeiro episódio de uma série sobre o tema — sugiro, então, que um dos próximos episódios aborde mais diretamente as causas fundamentais do déficit.

Transcrevo aqui as perguntas das anfitriãs e as minhas respostas.

Mamilos: Em São Paulo, de 2000 a 2015 houve um crescimento de 82% na população de rua. O déficit habitacional da cidade é de 600.000 domicílios.  Isso é um problema da cidade ou das pessoas?

Anthony Ling: Na minha opinião esse é o problema mais grave enfrentado pelas cidades atualmente, e onde temos focado maior parte do esforço no Caos Planejado.

É um problema do município no sentido de que a construção habitacional, seja ela a partir do mercado ou a partir do próprio poder público, responde às políticas públicas implementadas pelo município.

Então é responsabilidade do município avaliar quais as causas do déficit e como ajustar essas políticas públicas para resolver o problema.

Por outro lado, o cidadão exerce um papel cívico não só nas eleições mas na formação da opinião das pessoas ao seu redor e nas decisões que ele toma no seu dia a dia na cidade. Então o cidadão também pode tomar um papel ativo na resolução do problema.

 

M: Na sua visão, quais são os fatores que causam essa crise habitacional? Quais são as medidas que você acredita que seriam eficientes a médio e longo prazo para diminuir esse problema?

AL: Vejo a crise habitacional como um desequilíbrio entre oferta e demanda por moradia. O mercado imobiliário atualmente não constrói unidades suficientes nem unidades adequadas pra atender cidadãos que hoje moram na rua ou apelam para autoconstrução pela falta de recursos para comprar ou alugar uma moradia.

Quando digo unidades suficientes o que quero dizer é que, mesmo construindo um número maior de unidades mesmo que de médio e alto padrão já gera um benefício no sentido de equilibrar a oferta e demanda por moradia, sendo regra básica da económica. Ainda, a tendência é que ao longo dos anos imóveis de alto padrão depreciem e se tornem acessíveis para um número maior de pessoas. Isto foi o que aconteceu, por exemplo, na região central de São Paulo, onde palacetes e obras primas modernistas hoje não são mais reservadas para uma população de elite. Então eu acho que a legislação deveria permitir um coeficiente de aproveitamento muito maior do que hoje, e nem precisaria haver um limite mediante o pagamento de outorga, dado que a construção estaria pagando por suas possíveis externalidades.

Quando me refiro a unidades adequadas pra população de baixa renda o que quero dizer é que, a curto ou médio prazo talvez simplesmente aumentar a quantidade da oferta leve muito tempo para resolver esse problema grave. Então a pergunta é: como construir unidades que sejam mais baratas logo no seu lançamento?

Se formos olhar os fatores de encarecimento da construção de moradia, os principais que temos que olhar são o valor do terreno e o custo da construção. Pela pressão por localização sem uma resposta suficiente do lado da oferta, o incorporador tenta cobrir este custo da localização criando produtos mais exclusivos com margens maiores. Mas se um incorporador pudesse construir um número muito maior de unidades no mesmo terreno, apesar do possível aumento do valor desse terreno é ele conseguiria diluir o valor em muito mais moradores.

Nos custos de construção, acho que é importante começarmos a balancear melhor a busca de alguns por um imóvel com inúmeras qualidades estéticas e ambientais com a obrigação de que todos devam arcar com esse mesmo custo. Por exemplo, se um incorporador deseja baratear o custo da sua construção e ele é obrigado a preservar uma série de árvores no terreno, recuar a edificação das suas divisas e construir vagas de garagem para os moradores (que até pouco eram exigidas por lei), o custo por unidade certamente vai aumentar. É certo que algumas pessoas preferem essas características, mas precisamos pensar em como atender outros habitantes cuja alternativa é mora na rua ou a autoconstrução.

 

M: O que você acha das iniciativas dos outros países comentados no início do programa, como habitações públicas em Hong Kong e Singapura, o aluguel social em Londres, as cooperativas de aluguel em Zurique. Você acha que esses são caminhos que poderiam resolver nosso problema?

AL: Você mencionou tipos de programas diferentes que, no meu entendimento são formas de tentar resolver a consequência do problema e não a causa, já que não solucionam a distorção de mercado gerada pela restrição da oferta. Tentando ilustrar as medidas que mencionei anteriormente, mercados habitacionais menos restritos se mostraram muito dinâmicos ao atendimento de diversas classes populacionais, como Nova York no início do século 20 e a própria cidade de São Paulo, que atendia migrantes com moradias de aluguel anterior ao controle de aluguéis promovido pela ditadura de Getúlio Vargas, que basicamente tirou todas essas unidades do mercado e marcou o início das favelas em São Paulo.

Os programas que você citou parecem uma maneira de implementar políticas públicas de forma a preservar os interesses de quem mora nas regiões mais caras da cidade, evitando a sua transformação e o aumento da acessibilidade dessas regiões a um número maior de pessoas, e ao mesmo tempo dizer que estão fazendo seu papel para atender uma população mais necessitada, apesar do resultado ser sub-ótimo. No caso de Hong Kong o governo não quer utilizar área, e apenas 5% do seu território é urbanizado. Zurique não quer promover um adensamento mais intenso ou mais verticalizado.

Dadas as soluções apresentadas, não gosto da ideia do setor público construir moradia dado que ele não responde a incentivos de mercado sobre custo, localização e qualidade, e normalmente tem resultados muito ruins mesmo nesses locais que você citou. Um percentual significativo de pessoas acabam morando nesses lugares dado que não há alternativas, mas este dado por si só não significa que o programa é um sucesso. O Brasil passou por inúmeros programas de moradia no formato que você mencionou sob governos diferentes com resultados muito aquém do desejado.

Também não gosto da ideia de dividir a sociedade entre duas classes de cidadãos, aqueles que podem comprar sua habitação no mercado e aqueles que não possuem condições a entrarem em filas por moradia junto ao poder público, enquanto se mantém esse degrau enorme de acesso ao mercado. Minha intenção é diminuir esse degrau.

Falando sobre alternativas no sentido de vale-moradia ou vale-aluguel, me parece uma questão mais direta de redução de desigualdade de renda. E se esta é a questão, uma alternativa melhor na minha opinião seria uma redistribuição direta de renda para que o cidadão possa decidir onde ele gostaria de gastar seus recursos e agir como qualquer outro cidadão na sua escolha por uma moradia, e não fazer essa escolha por ele através de um programa específico destinado à moradia.