Edward Glaeser fala sobre o déficit habitacional no Brasil

Edward Glaeser, economista de Harvard e autor do livro Triumph of the City (O Triunfo da Cidade), é uma das maiores referências do urbanismo contemporâneo e um dos urbanistas favoritos desta página. Glaeser também já esteve no Brasil a convite do Arq.Futuro, que recentemente lançou seu curso online gratuito sobre cidades, o “CitiesX: o passado, o presente e o futuro da vida urbana”.

Nesta semana realizamos um sonho antigo: uma entrevista exclusiva com Glaeser, em que tratamos de assuntos como o déficit habitacional no Brasil, a tragédia do edifício Wilton Paes Almeida, ocupações e mais.

Confira!

Caos Planejado: O debate sobre moradia tem crescido muito no Brasil nas últimas semanas devido ao terrível incêndio que atingiu o edifício Wilton Paes Almeida, um prédio abandonado no centro de São Paulo que vinha sendo habitado por moradores de ocupações organizadas. De acordo com a Fundação Joel Pinheiro, o Brasil tem um déficit de mais de 5 milhões de unidades, e nossas cidades não têm respondido de forma adequada a essa demanda.

Ao mesmo tempo, grandes cidades brasileiras têm um grande número de prédios abandonados como o Wilson Paes de Almeida, principalmente em regiões próximas aos seus centros históricos. São muitas as causas para isso, de especulação imobiliária a zoneamentos restritivos à adaptações — além de parte deles serem edifícios públicos. Muitos arquitetos defendem que esses prédios sejam transformados em habitações públicas, enquanto outros pedem por leilões públicos para evitar burocracias dos programas de moradia e para dar aos prédios o seu uso de maior valor. Qual seria uma boa maneira para governos locais darem uso a esses edifícios?

Edward Glaeser: A grande tragédia do edifício Wilton Paes de Almeida deve ao menos provocar alguma urgência à questão do reaproveitamento de edifícios abandonados em áreas centrais. No entanto, infelizmente, não existe uma resposta simples a essa excelente pergunta.

Vamos começar pelos edifícios que são, ao menos teoricamente, propriedade do governo, como o Wilton Paes de Almeida. Primeiro, separe esses prédios entre os que deveriam claramente permanecer públicos por causa da sua importância histórica ou estética, e aqueles que podem ser derrubados sem causar danos ao tecido urbano. Depois, separe os edifícios entre os que têm utilidade pública e aqueles que não têm.

Aqueles que podem ser prontamente derrubados podem ser leiloadas de forma segura, talvez com um zoneamento que permita bastante área construída, o que deve aumentar o valor do lote.  Se ocupações precisam ser removidas, então o setor público deve reassentá-las, ou então compensá-las usando fundos da venda. Antes da venda, no entanto, o governo deve definir um preço de reserva baseado no valor do edifício para o uso público. Se as ofertas não passaram desse valor, ele deve permanecer como propriedade do governo.

Se o prédio é importante e não pode ser removido, então o problema fica mais difícil de resolver. Existe mercado para o edifício se a sua fachada histórica precisa ser mantida? Se sim, então o venda, com a preservação do patrimônio histórico. Caso contrário, há uma escolha mais difícil a ser feita. O prédio pode ou não ser mantido como público, ou então ser entregue à iniciativa privada ou a uma ONG, com subsídios para sua manutenção. Todas as opções têm custos, e o setor público deve ter cuidado ao se comprometer com a manutenção de prédios que têm pouco valor para o setor privado.

A última classe de prédios abandonados é daqueles que são propriedade do setor privado. Uma opção, que foi popular nos Estados Unidos há cerca de dez anos, é impor uma taxa de propriedade subutilizada (semelhante ao IPTU progressivo exercido no Brasil). Nesse esquema, pessoas que deixam propriedades abandonadas e perigosas precisam pagar mais impostos. Pessoalmente, prefiro a antiga ideia de imposto sobre a terra, defendida no século XIX por Henry George. Se proprietários de terras pagam impostos com base no valor de suas terras, então passa a ficar consideravelmente mais caro manter propriedades vazias. Isso deve empurrar o proprietário ao desenvolvimento e à reutilização.

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CP: Assim como o Wilton Paes de Almeida, muitos dos prédios abandonados estão sendo ocupados por ocupantes organizados que, diferente das emergentes favelas, têm líderes que planejam estrategicamente uma ocupação e cobram pequenos aluguéis dos moradores de baixa renda. Esses grupos estão ganhando força política e demandam uma rápida expropriação dos prédios ocupados, para que sejam convertidos em unidades públicas/acessíveis. Enquanto alguns os enxergam como um movimento legítimo, outros os vêem como invasores que estão indo além das leis de usucapião já existentes. Existem outras interpretações desse fenômeno? E que outras soluções poderíamos usar em situações como essa?

Edward Glaeser: Eu tenho problemas com todo e qualquer sistema de propriedade em que a posse é determinada por expropriações rápidas e extrajudiciais. Eu tenho forte empatia pela população urbana pobre das grandes cidades brasileiras, mas é difícil imaginar esse processo como algo justo ou seguro.

Se o processo descrito acima leva à conclusão de que a conversão em unidades públicas acessíveis é a melhor maneira de aproveitar prédios abandonados, então deveria existir um processo justo de alocação dessas unidades. O setor público precisa ou descobrir uma maneira de manter as unidades diretamente, ou estabelecer um contrato com uma entidade independente para operar o prédio. Essas unidades devem, então, ser alocadas com base em um processo que recompense aqueles que vão se beneficiar mais — talvez famílias com crianças pequenas.

Se o prédio já conta com ocupações, então volte aos passos discutidos na resposta que dei à primeira pergunta — mas a melhor abordagem é assegurar-se de que o prédio não seja ocupado em primeiro lugar.

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CP: Você já defendeu permitir que mais moradia seja construída para mitigar o déficit e baixar os preços dos imóveis, uma solução que temos apoiado em nosso site. No entanto, no Brasil é muito difícil redesenvolver edifícios existentes, já que a maior parte das propriedades são estruturadas em forma de condomínio. Por causa do problema do “holdout”, onde um único morador pode contestar a reforma de um prédio inteiro, é um desafio consolidar proprietários de todas as unidades de um prédio para desenvolvê-lo novamente. Em uma conversa que tive com Alain Bertaud, ele argumentou que, ao remover restrições de oferta, a pressão da demanda deve ser suficiente para fazer com que essas transições aconteçam, onde o “holdout” eventualmente seria comprado por um preço justo. No entanto, liberalizações de oferta não são politicamente viáveis em um futuro próximo no Brasil, e desenvolvedores continuam buscando por áreas mais “fáceis” de construir em regiões mais afastadas da cidade. Qual pode ser uma solução interessante para fazer com que essa transição seja menos custosa, promovendo mais projetos saindo em áreas centrais?

Edward Glaeser: Não consigo ver solução melhor do que zoneamento e regras claras para construir em bairros mais centrais. O segredo está em evitar a incerteza. Se o governo quer impor taxas a incorporadores pelo direito de construir, isso pode ser uma opção razoável, mas as regras precisam ser claras e elas devem permitir novas construções.

É mais fácil imaginar isso em antigas regiões industriais. Se não há áreas residenciais vizinhas atualmente, então um novo zoneamento é mais factível. Por consequência, eu focaria em um zoneamento e em regras para construir generosas em áreas que costumavam ser industriais e onde há hoje abundância de demanda por espaço residencial.

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CP: Solly Angel, no clássico livro Planet of Cities (Planeta das Cidades), mostrou que cinturões visando conter o crescimento urbano são geralmente ineficientes, já que cidades espraiam-se organicamente de maneiras incontroláveis. Você já defendeu menos restrições em construções verticais — e o que pensa sobre construir horizontalmente? Crescimento horizontal é um fenômeno natural de cidades ou um efeito negativo de subsídios de políticas públicas, como restrições de zoneamento e a expansão de infraestrutura sem taxas diretas de usuários?

Edward Glaeser: Os Estados Unidos construíram horizontalmente no século XX, em boa parte como resposta aos automóveis. O trabalho de Nathaniel Baum-Snow mostra que áreas metropolitanas espraiadas foram uma resposta à construção das rodovias americanas no pós-guerra. Parte do espraiamento é inevitável; outra parte, resultado de políticas infelizes que dificultam a reconstrução em áreas mais centrais.

Eu acho que proteger algum espaço verde dentro e fora da cidade sempre faz sentido, mas eu sou um opositor menos ferrenho ao espraiamento que muitos urbanistas — desde que moradores de subúrbios paguem pelos custos sociais das suas escolhas de vida. Já que morar em regiões afastadas envolve transporte de carro, o que gera congestão e maior uso de energia, assim como poluição, então espraiamento tem desvantagens sociais lamentáveis.

A melhor maneira de lutar contra essas desvantagens não é banindo o espraiamento, mas cobrando das pessoas pela poluição que elas emitem (com taxas de poluição) a pelo trânsito que elas criam (com taxas de congestionamento).

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CP: Permitir mais unidades pode baixar o preço e promover uma filtragem das propriedades no longo prazo. Você tem sugestões para soluções sustentáveis de curto prazo para cidades com um déficit habitacional crítico?

Edward Glaeser: No curto prazo, eu acho que queremos pensar mais em unidades pré-fabricadas, de plástico, para regiões informais. Elas podem chegar a níveis relativamente altos de qualidade e ter água corrente e eletricidade. Habitações pré-fabricadas baratas são uma opção razoável e contam com a vantagem de deixar claro que essa não é uma solução permanente. Nós não queremos responder a um problema de curto prazo prendendo cidades a padrões que vão gerar problemas no longo prazo.

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CP: A história de algumas cidades, como Nova York até os anos 1950, mostra que mercados imobiliários funcionam relativamente bem ao adaptar as necessidades de um fluxo grande de pessoas vindas de diferentes contextos, oferecendo a elas infraestruturas básicas. Que cidades você acha que estão fazendo um bom trabalho nesse sentido hoje em dia, e o que podemos aprender com elas?

Edward Glaeser: Nenhum lugar está fazendo isso perfeitamente, e é perigoso se apropriar muito de um exemplo específico porque as condições podem ser muito diferentes. Arranha-céus acessíveis funcionaram bem em Singapura, mas seria um erro presumir que eles funcionariam nos Estados Unidos ou no Brasil. A distribuição de vale moradia e edifícios acessíveis de altura média têm funcionado melhor para populações mais pobres nos Estados Unidos. Verticalização costuma funcionar melhor onde os residentes são ricos o bastante para pagar por segurança em andares térreos.

A China tem se urbanizado em um ritmo incrível e construído números impressionantes de unidades. Infelizmente, muitas delas estão sendo construídas em lugares errados, em escalas erradas e no nível de qualidade errado. Mesmo assim, acho que os melhores exemplos ficam ou no Ocidente do passado, ou na Ásia de hoje em dia. Seul, por exemplo, gerenciou essa transição para a modernidade com velocidade e eficiência. Os coreanos continuam sendo ótimos em gerenciar espaços urbanos.

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CP: Muitos urbanistas e entusiastas das cidades leem nosso site. Que conselho você daria para leitores que estão interessados em aprender mais sobre urbanismo? Além do seu trabalho, que outras fontes vocês recomendaria?

Edward Glaeser: Eu não sou um urbanista, então vou me abster de dar fortes recomendações. Eu acredito que todo urbanista deva ler algo do trabalho de William “Holly” Whyte sobre espaços públicos, talvez “City”. Whyte é particularmente ótimo porque ele acreditava em mensurar de verdade como pessoas usam o espaço urbano, o que é sempre a melhor maneira de conhecer a cidade. Naturalmente, eu indico meu próprio curso online gratuito, CitiesX, que também tem um canal no Youtube (o curso conta com legendas em português, fruto de parceria com o Arq.Futuro). Mas acho que a melhor maneira de conhecer uma cidade é caminhando em suas ruas com olhares atentos.

Entrevista realizada no dia 12 de junho, por e-mail. Traduzida para o português por Gabriel Prates.