Crowdfunding imobiliário: o desafio da cidade participativa

Em 2013, logo após a introdução de nova legislação no mercado de capitais, os Estados Unidos viram surgir uma onda de portais online que prometiam democratizar o investimento em imóveis através do equity crowdfunding, termo que é usado para descrever o financiamento de um negócio contando com centenas ou milhares de pessoas.

A proposta é que o cidadão comum consiga investir uma pequena quantia para ser dono de parte do imóvel que abriga o mercadinho do seu bairro, por exemplo. De quebra, estaria ajudando a  atrair negócios que tornam a vizinhança um lugar melhor.

Um ano e meio depois, mais de 50 plataformas estão no ar com projetos imobiliários de todos os tamanhos, oferecendo cotas de investimento tão baixas quanto 100 dólares, sendo as startups Fundrise e Realty Mogul os maiores destaques.

Enquanto no Brasil se aguarda a atualização de regulação para captação de dinheiro via equity crowdfunding (leia mais aqui e aqui), vale perguntar: quais são as lições aprendidas com o cenário norte-americano e o que se pode esperar dessa iniciativa?

Ainda é incerto quanto poder os investidores devem ter para ditar alterações nos rumos do negócio, já que a empresa por trás do projeto permanece como responsável legal do mesmo. Apesar disso, o engajamento gerado entre o grupo de investidores é suficiente para se criar atitudes positivas na escala da vizinhança. Basta imaginar a força da divulgação gratuita que 200 proprietários podem gerar para seu inquilino.

Vale notar também que tradicionalmente as oportunidades do mercado imobiliário eram ofertadas somente a clientes conhecidos ou corretores credenciados, um problema que as plataformas tentam resolver ao facilitar a apresentação e o relacionamento entre investidores e empresas. No entanto, o uso das plataformas ficará restrito a investidores qualificados — que possuem grande patrimônio e também experiência comprovada em investimentos — até que os órgãos reguladores norte-americanos avancem na agenda especificada pela lei.

Isso quer dizer que a divulgação das oportunidades ainda não pode ser feita ao público em geral, não havendo até o momento a participação expressiva de vizinhos dos projetos — que, afinal, são as pessoas que mais se beneficiariam em ter voz sobre o futuro do seu bairro.

Outro ponto a ser notado é que são poucas as empresas preparadas para lidar com projetos que têm vários investidores. Desde uma situação jurídica impecável até a boa observância de normas e procedimentos, muito é cobrado para que uma empresa se torne parceira de uma plataforma. Dessa forma, não é de se esperar que pequenos desenvolvedores imobiliários locais consigam facilmente oferecer seus projetos na internet, diminuindo assim as chances de regiões periféricas se beneficiarem do conceito de equity crowdfunding.

Voltando a falar de Brasil, enfrentamos um problema adicional: a falta de cultura de investimento. A discussão sobre assuntos financeiros e a prática da poupança não fazem parte do dia a dia de grande número de brasileiros, o que pode ser combatido através do desenvolvimento de material educacional e a promoção de palestras e workshops por parte das plataformas.

Certamente veremos o amadurecimento do conceito de investimento coletivo em imóveis nos EUA, e com sorte teremos também o surgimento de plataformas brasileiras. Assim como qualquer inovação, há um fator grande de imprevisibilidade em questão, mas não custa sonhar que essa será mais uma ferramenta para que boas e necessárias transformações ocorram na escala da vizinhança.